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5.11.2004
Haus und Hof unterm Hammer
Zwangsversteigerungen in Deutschland
Von Axel P. Schröder

Viele Immobilien kommen unter den Hammer. (Bild: AP)
Viele Immobilien kommen unter den Hammer. (Bild: AP)
Immer mehr Häuslebauer geraten in die Schuldenfalle: Ende 2004, so die Prognose, wird es bis zu 90.000 Zwangsversteigerungen gegeben haben. Doch das Interesse der Bieter wird immer geringer. Hinter den Zwangversteigerungen steckt oft eine tragische Geschichte: Scheidung, Jobverlust oder einfach nur eine unvorsichtige Finanzplanung.

Jürgen Jacobs: So, meine Damen und Herren, es ist jetzt zehn Uhr fünfundvierzig. Die offizielle Bietzeit ist damit abgelaufen. Wir haben ein Meistgebot über 86.000 Euro vorliegen. Ich werde dieses Gebot jetzt dreimal aufrufen. Während des dreimaligen Aufrufes können sie mich jederzeit unterbrechen, um ein neues, höheres Gebot abzugeben. Nach dem dritten Aufruf werde ich die Bietungsstunde schließen und dann sind Gebote nicht mehr zulässig.

Jürgen Jacobs ist Rechtspfleger am Amtsgericht Hamburg Mitte, Abteilung Zwangsversteigerungen. An diesem Mittwoch versteigert er eine kleine Eigentumswohnung. 47 Quadratmeter, in einem mächtigen Wohnblock vor den Toren Hamburgs. Rund zwanzig Besucher sind gekommen, die meisten aus Neugier, um mal zu erfahren, wie so eine Versteigerung vor Gericht denn funktioniert.

Besucher 1: Ich interessier mich eben dafür. Was so ein Haus dann wirklich dann kostet. Kann man nicht viel zu sagen. Ich will erstmal Erfahrung sammeln.

Besucher 2: Man kann ja eventuell mal auf ein Schnäppchen stoßen und Glück haben.

Besucherin 3: Das ist also eine Anlage, die sehr interessant ist, und nun wollen wir mal kucken.

Besucherin 4: Ich interessier für das Objekt und wollte mal hören, zu welchem Preis es verkauft wird und eventuell selbst mitbieten. Ich hab zwar schon mehrere Zwangsversteigerungen mitgemacht, aber wenn man selbst Interesse dran hat, dann, denke ich, ist es schon aufregend. Ich hab mir schon ein Limit gesetzt.

Bevor die Bietstunde startet, verliest Rechtspfleger Jacobs geduldig, welchen Gläubigern wie viel Geld geschuldet wird, erklärt, dass nur bieten kann, wer einen gültigen Personalausweis bei sich hat und wie hoch das Mindestgebot sein muss.

Jürgen Jacobs: Das muss dem Publikum bekannt gegeben werden, damit die Leute dann nicht wild irgendwelche ganz niedrigen Gebote abgeben und man hinterher sagt: "So, ätschibätsch, ist nichts geworden." Das wäre in meinen Augen ziemlich unfair.

Um viertel nach zehn beginnt die Bietstunde, die nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes heute nur noch dreißig Minuten dauert. Die Gespräche im Publikum verstummen, einige tuscheln leise, andere vertiefen sich in ihre Tageszeitung.

Nichts geschieht. Niemand hebt die Hand. Jeder wartet darauf, dass ein anderer den Anfang macht, bis Jürgen Jacobs die Initiative ergreift und dem Meistbietenden noch die Fotos aus dem Gutachten als Dreingabe verspricht.

Haus (Bild: dradio.de/Andreas Diel)
Haus (Bild: dradio.de/Andreas Diel)
Jürgen Jacobs: Ich versuche, den Termin für das Publikum ein bisschen aufzulockern, dem Publikum die Hemmungen zu nehmen, einfach aufzustehen unter vielen fremden Leuten und sich da durch Abgabe eines Gebots zu produzieren. Ich hab auch festgestellt, dass das eigentlich sehr erfolgreich ist, erfolgreicher, als wenn ich einen Termin sehr trocken und nüchtern durchziehe.

Tatsächlich kommt nach Jacobs' Scherzen Leben in den Saal. 60.000 Euro sind geboten und werden gleich überboten. Drei Besucher haben Interesse an der Wohnung und die meisten Gebote fallen in den letzten Minuten der Bietzeit.

Jürgen Jacobs: 87.000 Euro sind geboten, keiner mehr? Gut. Dann ist es jetzt zehn Uhr siebenundvierzig und ich schließe damit die Bietungsstunde. Wir kommen dann zur Verhandlung über den Zuschlag.

Den erhält der Lübecker Martin Semmler. Die Erleichterung über das Ende der Auktion ist ihm genauso anzusehen wie den unterlegenen Bieter:

Semmler: Also ich sag mal: ich hab letzte Woche, hab ich auch schon eine Wohnung ersteigert, und jetzt hab ich halt zweimal zugeschlagen und sag mal, man ist sehr nervös und sehr angespannt, weil es ja um Existenzen und auch um viel Geld geht. Aber jetzt ist alles vorbei und jetzt fährt man so langsam wieder runter.

Unterlegene Bieterin: Gut, es war recht aufregend. Ich hatte ursprünglich schon geplant, dass ich weiter bieten würde, aber als ich dann festgestellt hab, dass da schon mit großer Wahrscheinlichkeit eine Absprache vorliegt, hatte sich das ja erledigt.

Unterlegener Bieter: Ich fühle mich gut, dass ich nicht weiter geboten habe, das war richtig. Das ich mich gebremst habe und nicht wie ein Spieler im Kasino gespielt habe.

Zufrieden ist auch Rechtspfleger Jacobs, weil am Ende so viel geboten wurde, dass ein Großteil der Gläubigerforderungen beglichen werden kann. Und weil sich überhaupt ein Interessent gefunden hat, trotz der insgesamt miserablen Lage auf dem Immobilienmarkt. Noch nie gab es so viele Termine wie im Jahr 2004, nie fanden sich im ersten Anlauf so wenig Käufer für zwangsversteigerte Immobilien.

Besonders düster ist die Situation im Osten Deutschlands, und am Ende des Jahres, so die Schätzung, werden die deutschen Gerichte rund 90.000 mal versucht haben, aus Steinen Geld zu machen. Schätzungsweise 30.000 Mal wird sich kein Käufer gefunden haben, weil die abgegebenen Gebote entweder ganz ausblieben oder unter dem Mindestgebot lagen.

Das Einfamilienhaus von Peter Steinmann fand erst im zweiten Termin einen Käufer. Steinmann hat viel verloren. Vor acht Jahren gewann er knapp zwei Millionen D-Mark im Lotto, geblieben ist ihm nur seine Imbissbude an der Bundesstraße nach Bremen.

Peter Steinmann: Es ist eine ganz einfache, kleine, alte Pommesbude, typisch deutsche Pommesbude mit dem normalen Standard. Täglich Mittagstisch und Eintopf wechselnd. Bei mir kommen sehr viele Fahrer, Handwerker, aber auch Schlips- und Kragenträger, die mal wirklich Hunger haben auf eine Currywurst aus der Pappschale.

Ende der Neunzigerjahre hatte Peter Steinmann seine Lottomillionen in ein Mehrfamilienhaus, mehrere Eigentumswohnungen und den Imbiss investiert. Mieteinnahmen und Würstchenverkauf sollten seiner Familie den Lebensunterhalt sichern. Es kam anders.

Peter Steinmann: Nach dem Erwerb des Mehrfamilienhauses und der Eigentumswohnungen hat dann meine Ehefrau die Koffer gepackt und mich im Grunde genommen mit vier Jungs im Alter von neun bis siebzehn sitzen lassen. Und im Hinblick auf die damals noch einigermaßen fließenden Mieteinnahmen habe ich meinen Job hingeschmissen, bin arbeitslos geworden. Irgendwann kam dann aber meine Noch-Ehefrau an und stellte eine unwahrscheinlich hohe Forderung an Unterhaltszahlung.

Handwerker auf Baugerüst bei Hausbau (Bild: AP)
Handwerker auf Baugerüst bei Hausbau (Bild: AP)
Als dann noch die fest eingeplanten Mieteinnahmen ausblieben, wurden die Banken nervös. Alte Kreditverträge wurden gekündigt, die Zinsen für neues Geld auf Pump heraufgesetzt. Steinmann verkaufte die erste Wohnung, auf die Schnelle und weit unter Wert. Seine Schulden bekam er trotzdem nicht in den Griff und verschloss die Augen vor den Folgen.

Peter Steinmann: Man lässt die Briefe einfach liegen. Man weiß, da kommt wieder eine Mahnung. Man macht die Briefe nicht auf, die kommen in eine große Kiste rein. Irgendwann kam dann der Brief: "Bitteschön, sie haben noch circa tausend Euro Außenstände, hiermit kündigen wir ihnen dann eben die gesamte Hypotheken, zu dem und dem Zeitpunkt, sehen sie zu, dass sie den Rest der Schulden bezahlen." Ich konnte die Hypothek nicht bezahlen, das Geld aufbringen, also kam dann die Zwangsvollstreckung.

Knapp 90.000 Euro hat Steinmanns Haus in der Zwangsversteigerung erbracht. Das Geld wurde unter seinen Gläubigern aufgeteilt, auf 7.000 Euro Restschulden blieb er sitzen. Steinmann ist sich sicher, dass es nicht soweit gekommen wäre, wenn er früher auf den VfK gestoßen wäre, auf den "Verein für Kreditgeschädigte" im niedersächsischen Sulingen. 1986 wurde der Verein von Betroffenen gegründet. Die Gründungsmitglieder, unter ihnen Christa Lobner waren damals allesamt von der Zwangsversteigerung bedroht.

Christa Lobner: Ich stand mal selber vor der Zwangsversteigerung und dann ist man sehr sensibilisiert. Man öffnet keine Briefe mehr, man kommt dagegen nicht mehr an. Und dann haben wir praktisch einmal, um uns gegenseitig aufzufangen, diesen Verein gegründet, aber zum anderen auch unter dem Motto: "Es muss auch im Bankenbereich Fairplay sein". Ich hab nachher meine Zwangsversteigerung verhindern können und ich habe mir dann also zum Ziel gesetzt, meine traurigen Erfahrungen, aber doch letztendlich positiven Erfahrungen weiter zu geben im Rahmen des Vereins.

Dreihundert Häuser haben Christa Lobner und ihre Mitstreiter seit Gründung ihrer "innovativen Schuldnerberatung" vor der Versteigerung retten können. Zurzeit betreut die resolute rothaarige Frau zwei Dutzend Objekte und vor allem die Eigentümer, die unter dem finanziellen Druck schnell versucht sind, den Kopf in den Sand zu stecken. Der Verein für Kreditgeschädigte versucht deshalb noch vor der Ausarbeitung von Sanierungskonzepten die Schuldner emotional wieder aufzurichten.

Christa Lobner: Man kann immer nur wirklich eine Sache richtig angehen, wenn man sich mit jemandem darüber besprechen kann, wenn man dann also wieder rational anfängt, die Dinge anzugehen und nicht nur emotional. Aber beides muss sein. Das man über beides sich auslassen kann und dann findet man auch einen Weg.

Peter Steinmann: Ich war sauer, ich habe mir die Haare gerauft. Das viele Geld, was meine Ex-Frau abkassiert hat. Sie hat mir mehrmals die Konten dicht gemacht. Und schon mussten wieder 20 - 25.0000 DM rübergeschustert werden. Die Banken geben, die prüfen, die geben bis das Äußerste und dann ziehen sie den Strick zu und lassen einen fallen.

Christa Lobner: Die Leute sagen gegenüber der Umwelt: "Die Banken sind schuld". Aber die Umwelt, die sagt: "Du bist ein Versager!" Und das erhöht dann meine Wut, die Banken, die mich da angeblich rein gebracht haben. Aber es gehören immer zwei dazu.

Peter Steinmann: Ja, ich war zu gutgläubig gegenüber den Banken. Vielleicht hab ich auch noch ein Faible für eine besondere Sorte von Autos. Das sind diese ganz kleinen, englischen Autos, eine Sorte nennt sich auch "Cooper". Das war aber der einzige Luxus, den ich mir geleistet habe, waren immer ältere, gebrauchte Autos, also keine frisch aus dem Werk.

Häuserfront (Bild: AP)
Häuserfront (Bild: AP)
Wenn Christa Lobner über Schuld und Schulden Bescheid weiß, beginnt der große Kassensturz. Akribisch listet sie dann die Einnahmen und Ausgaben ihrer Kunden auf, alle Kredite kommen auf den Tisch und manchmal gibt sie auch den Rat, auf den nächsten Urlaub zu verzichten. Erst wenn alle Zahlen auf dem Tisch liegen, entscheidet sich, ob die Zwangsversteigerung noch abgewendet werden kann. Wenn ja, wird der Sanierungsplan in Angriff genommen, es geht zu den Banken der Schuldner und zu den Gläubigern. Die müssen überzeugt werden, dass sie ihr Geld auch ohne die Zwangsvollstreckung bekommen. Vielleicht nicht sofort und auf einen Schlag, aber in kleinen Raten und in voller Höhe.

Christa Lobner: Wir sagen den Leuten klar, wann ein Haus verloren ist und wann es nicht verloren ist, wann ein Hauserhalt möglich ist und wann er nicht möglich ist. Und das ist auch Fairplay und deshalb ist unsere Trefferquote sehr hoch.

Die hohe Quote von rund zwanzig abgewendeten Zwangsversteigerungen pro Jahr steht immer noch den fast 8.000 Versteigerungsterminen pro Monat gegenüber. Zwar gehen Fachleute davon aus, dass sich der Anstieg bei den Versteigerungszahlen nicht weiter fortsetzt, doch die Ursachen für das so verbreitete finanzielle Scheitern bleiben bestehen.

In den meisten Fällen stehen Arbeitslosigkeit und Scheidungen am Anfang des Weges in die Zwangsversteigerung. Wer den Job verliert und mit dem Arbeitslosengeld plötzlich nur noch 65 Prozent seiner alten Bezüge zur Verfügung hat, kann seine Kredite meist nur noch mit Mühe bedienen. Und was Ehepartner zuvor gemeinsam angepackt haben, ist schnell nur noch ein Fall für Scheidungsanwälte. Falschberatungen durch Banken und Sparkassen sind dagegen nur noch selten Auslöser von Zwangsversteigerungen. Die Kreditinstitute sind vorsichtig geworden und großzügige Kredite nicht mehr die Regel.

Einer anderen Ursache für das finanzielle Scheitern ist allerdings nur schwer beizukommen:

Christa Lobner: Wenn einen der Traum vom Eigenheim so überwältigt, dann sind eigentlich auch häufig die roten Lampen ausgeschaltet.

Dann wird, wie Christa Lobner es nennt, mit "Schmierzettelakrobatik" und "Schönrechnerei" das Fundament für die Zwangsversteigerung einige Jahre später gelegt. Wenn dann kein Sanierungskonzept mehr greift, landen die Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Autos oder Schiffe bei Versteigerungsrechtspflegern wie Jürgen Jacobs im Amtsgericht.

Jürgen Jacobs: 87.000 Euro sind geboten, keiner mehr? Gut. Dann ist es jetzt zehn Uhr siebenundvierzig und ich schließe damit die Bietungsstunde. Wir kommen dann zur Verhandlung über den Zuschlag.



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