LänderReport
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3.3.2005
"Büroflächen zu vermieten"
Leerstand in Berlin
Von Jens Rosbach

Berlin Alexanderplatz (Bild: AP)
Berlin Alexanderplatz (Bild: AP)
Der Potsdamer Platz in Berlin gilt gemeinhin als Symbol der neuen, dynamischen Hauptstadt: Hier, im ehemaligen Grenzland zwischen Ost und West, steht ein gewaltiges Ensemble moderner Büro- und Hotelbauten. Doch der Schein trügt. Wer genauer hinsieht, bemerkt, dass in einem Großteil der Häuser überhaupt kein Licht brennt und keine Menschen arbeiten: Die Gebäude stehen nämlich leer. An den Fassaden hängen riesige Transparente: Büroflächen zu vermieten. Und so sieht es überall in der Hauptstadt aus. 1,7 Millionen Quadratmeter Büroraum sind an der Spree verwaist. Denn es wurde viel zu viel gebaut.

Passant: Die Bauruine kenn ick schon seit weiß ick nicht wie lange. Mein Wunsch ist es: Runter, weg, tschüss!
Passantin: Das ist ja ne Zumutung für die Einwohner hier. Das sieht ja gespenstisch aus!
Passant: Bedrückend! Und da es an einer der belebtesten Kreuzungen der Hauptstadt ist, verkehrsmäßig glaub ich ist es wohl die frequentierteste. Es wirkt lähmend.
Passant: Eine große Sauerei ist ditte! Früher hat man Ruinen abgebaut, heute baut man se auf!

Berlin-Lichtenberg, Landsberger Allee. Hinter einem Bauzaun: Ein riesiger, grauer Rohbau mit leeren, dunklen Fensterhöhlen: vier Betonblöcke, bis zu 13-Etagen hoch. Ein 150-Millionen-Euro-Büro- und Einkaufszentrum - unvollendet seit acht Jahren.

Passantin: Sieht aus wie nach dem Krieg irgendwie so ein bisschen.
Passant: Alle Versuche, künftige Mieter zu finden, sind fehlgeschlagen und jetzt ist es ein Schandmal!
Passantin: Vor allem, was das gekostet haben mag. Und jetzt ist das für nix und wieder nix!

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Passant: Na, da war einer lebensmüde. Der wollte von oben aus raus springen. Weil es hoch ist. Und denn die Feuerwehr, die haben nicht so eine hohe Leiter gehabt. Deswegen sind sie nicht rangekommen, wa. Ja, (lacht) so spielt das Leben!

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Gespensterstadt, Immobilienfriedhof, Frustviertel - in Berlin wird viel über die verwaisten Büro-Neubauten geschimpft. Fünf Prozent Leerstand gelten als gesund: Die Mieter haben eine gute Auswahl. Sieben Prozent - die wirtschaftliche Schmerzgrenze. Doch an der Spree stehen zehn Prozent aller Büros leer. Die Folge: Gerangel um Mieter, Dumpingpreise und Pleiten. Geschichten vom Berliner Büromarkt.

Fredrich: Wir haben so viel Büroleerstand in Berlin, weil nach wie vor die Hoffnung war, dass Berlin eine ähnliche Funktion einnehmen wird wie Paris in Frankreich oder London in England mit einer sehr zentralen Organisationsstruktur. Das hat leider nicht funktioniert und deswegen haben wir den exorbitanten Büroleerstand von über 1,75 Millionen Quadratmeter aktuell.

Scheffler: Also der Umzug des Bundes, der Regierung etc., insbesondere auch der ganzen Verbände, hat natürlich wirklich ein Wachstum an Bürobeschäftigten gebracht. Aber zusätzliche Dienstleister, auch große Finanzinstitute, haben sich in Berlin nicht angesiedelt, kamen in diesem Zuge nicht so stark mit, wie man das erhofft hat.

Die Berliner Top-Makler Hanns-Joachim Fredrich und Rolf Scheffler spüren es Tag für Tag: wer auf den Hauptstadt-Hype gebaut hat, steht nun auf wackeligem Fundament.

Scheffler: Es ist natürlich auch noch die Bautätigkeit stärker angeregt worden durch steuerliche Gesetzgebung, muss man auch ganz klar sagen. Also diese Sonderabschreibungsmöglichkeiten sind sehr stark genutzt worden. Dadurch sind auch Fehlinvestitionen gemacht worden, gerade beim Neubau von Bürogebäuden - auch eben an den falschen Standorten.

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Oliver Hegnon schaut aus dem Fenster - hier, in seinem neuen Büro im Herzen Berlins: in der Zimmerstraße 79/80. Der Rechtsanwalt beobachtet das Geschehen auf der anderen Straßenseite.

Hegnon: Da drüben ist ne Arztpraxis, wo jetzt die Jalousien runter sind, das sieht man manchmal schon wie die Patienten untersucht werden (lacht). Ja, das ist manchmal schon wie das Fenster zum Flur. Nee, quatsch, nicht das Fenster zum Flur, das gibt's auch, das Fenster zum Hof!

Das Fenster zum Hof ist für Hegnon wichtig: Der Anwalt ist nämlich der einzige Mieter, der in dem Bürogebäude anzutreffen ist. Links, rechts, unter und mehrere Etagen über ihm steht alles leer. Wird es Hegnon zu still im riesigen Backsteinbau, guckt er hinaus. Vor allem schräg gegenüber, am berühmten Mauermuseum, gibt's immer etwas zu sehen.

Hegnon: Dann war zwei Etagen höher, war mal so ein Panoptikum, und da stand glaub ich Adolf Hitler. Und dann mussten die da aber ausziehen, weil das irgendwelche Proteste ausgelöst hat. Ich hab von hier aus Hitler gesehen, zumindest sein Wachs-Ebenbild.

Ist draußen nichts mehr los, vor allem abends, jagt der Mieter zur Abwechslung Musik durch seine Computer-Lautsprecher.

Und doch: Eigentlich ist der Anwalt froh über seine Einsamkeit.

Hegnon: Ja, es stört mich nicht. Weil diese Ruhe, die überträgt sich insoweit auf mich, als das ich denn wesentlich konzentrierter arbeiten kann, als wenn ich draußen abgelenkt werde.

Was der eine genießt, lässt den anderen - speziell: den Vermieter - buchstäblich die Wände hoch gehen. Denn auch ein ungenutztes Bürogebäude verschlingt Heizungs- und Bewachungskosten sowie Versicherungsbeiträge und Steuern. Und - so die Klage der Immobilienexperten: Je länger ein Haus leer steht, desto schwerer wird es, einen Mieter zu finden.

Fredrich: Wenn Sie in ein leeres Gebäude kommen, was eben nicht gerade fertig gestellt worden ist, sondern was eben vielleicht schon seit zwei Jahren leer steht, dann fragen Sie sich: Wieso hat sich noch keiner für das Gebäude entschieden? Ist da irgendwas, was ich nicht gesehen habe, was vielleicht gegen dieses Haus spricht. Und das ist natürlich tödlich.

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Scheffler: Also bei der Vermarktung muss man sicherlich ganz kreativ sein. Wenn ich als Eigentümer von Flächen neue Mieter suche, muss ich natürlich versuchen, an die Mieter heran zu kommen. Das heißt, ich muss entsprechend die Makler, Vermittler, pflegen, streicheln. Ich muss ihnen auch gewisse Vergünstigungen gewähren.

Fredrich: Also was es natürlich gibt: es gibt immer wieder Eigentümer, die sagen: Also, wenn du 5000 Quadratmeter vermietest, gibt's noch einen Porsche dazu. Was absolut üblich ist, zum Beispiel dass jemand 500 Quadratmeter im Gebäude vermietet, dann bekommt er 50.000 Lufthansa-Meilen. Dass die Mitarbeiter dann am Ende des Jahres, wenn sie gut vermietet haben sagen: jetzt fliegen wir nach Australien. Und das ist ne Sache, die hat ne gewisse Charmanz.

Rolf Scheffler von der Makler-Firma Aengevelt und Hanns-Joachim Fredrich vom Immobilien-Dienstleister DTZ Zadelhoff kennen alle Vor- und Nachteile des Berliner Büro-Business. Einige Makler, berichtet Fredrich, würden mittlerweile sogar Haus-Eigentümern anbieten, gegen eine Entlohnung aufs Makeln zu verzichten.

Fredrich: Wir kennen namhafte Marktteilnehmer, die Eigentümer anrufen und sagen: dein Mieter möchte gerne umziehen, ich werde ihm aber nichts anbieten und sehen, dass er in deinem Gebäude bleibt, möchte aber dafür ne Provision haben. Also die sagen: ich kann dem jetzt fünf Objekte anbieten oder ich sag ihm: da, wo du bist, ist optimal, bleib da, und dafür möchte ich aber Geld haben. Es gibt glaub ich keine andere Berufssparte, wo es für die Verweigerung einer Servicetätigkeit Geld gibt.

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Ringwald: Das hier sind die Meeting-Bereiche. Wir haben unterschiedliche Meeting-Räume. Die sind benannt nach den Standorten der Städte, wo wir jeweils waren. Also Paris, London, Basel, New York. Eehm…, ist inzwischen ein historisches Dokument.

Zu Besuch in der Firma Pixelpark. Pixelpark galt vor ein paar Jahren noch als Flaggschiff der New-Economy. 400 bis 500 Computer- und Webspezialisten waren am Berliner Hauptsitz einst im Einsatz - nun, nach dem Crash der Branche, sind es noch ganze 60. Pressesprecher Christoph Ringwald arbeitet in einem weitgehend leer gezogenen Bürokomplex.

Ringwald: Wenn die Frage kommt, warum heißen die Räume so? Muss man natürlich sagen: das sind Standorte, die hatten wir mal und das ist keine positive Verbindung, die man hat, insofern werden wir auch in der nächsten Zeit dafür Sorge tragen, dass diese Räume anders benannt werden.

Rein persönlich ist es ein seltsames Gefühl, wenn man durch die Flure läuft, an Büros vorbei, wo man weiß, da haben Kollegen gesessen. Die Räumlichkeiten, in denen wir hier stehen, das waren nicht nur Büroräumlichkeiten, das war auch das zu Hause von den Leuten. Zu der Zeit der Hochphase war es so, dass die Leute rund um die Uhr gearbeitet haben, die sind wirklich nur zum Schlafen nach Hause gegangen, das heißt, das Büro war auch noch nachts noch belebt, weil viele Leute da waren.

Pixelpark Berlin hat das Hinterhaus seines Stammsitzes aufgegeben und alle übrig gebliebenen Mitarbeiter im Vorderhaus zusammen gezogen. Aber auch im Vorderhaus sind einzelne Büros menschenleer.

Ringwald: Es gab Zeiten, wo ich da rein geschaut habe. Inzwischen bin ich, wenn ich irgendwo hin laufe, fokussiert auf mein Ziel, nämlich andere Menschen zu treffen. Das ist das, was für mich wichtig ist. Und insofern lass ich diese Räume dann zumeist links liegen und fokussiere mich auf die Räumlichkeiten, wo Menschen sind.

Linneweber: Benachbarter Leerstand, natürlich noch deutlicher: eigener Leerstand sind Signale dafür, dass ich annehme: es ist wirtschaftlich nicht mehr so wie es war, es werden Arbeitsplätze abgebaut und es könnte sich ne Veränderung ergeben. Es führt dazu, dass man sich Gedanken darüber macht: könnte es mich auch demnächst mal treffen? So dass man eigentlich aus der bösen Vorahnung heraus es-könnte-mich- auch-treffen sich ein wenig von dem Unternehmen distanziert.

Der Psychologe Volker Linneweber von der Universität Magdeburg hat einmal hinter die Fassaden geschaut und untersucht, welche mentalen Folgen es hat, wenn um Mitarbeiter herum immer mehr Räume frei gezogen werden. Bilanz: Die Bereitschaft, sich mit dem Unternehmen zu identifizieren und die Arbeitsmotivation rutschen in den Keller. Niemand begreift die Leere als Chance.

Linneweber: Wir fanden nämlich einen ganz bemerkenswerten Effekt, dass gerade nicht das Freiwerden von Flächen genutzt wird, sich auszudehnen in Bereichen, in denen eine Ausdehnung sinnvoll erscheint, sondern, dass dieses Bedrohungsszenario Leerstand dazu führt, dass diejenigen, die mehr Platzbedarf haben, sich da zurück halten. Leerstand erzeugt weiteren Leerstand und eben nicht eine Entlastung, wo eine Entlastung erforderlich wäre.

Der Büroleerstand hat auch ganz existentielle Folgen. Hunderte Ärzte, Juristen und Manager aus Westdeutschland haben in den 90er Jahren ihr Erspartes in Immobilien-Fonds gesteckt - in Fonds, die speziell Berliner Bürotürme bauen ließen. Die Anleger wurden mit besonderen Steuerabschreibungen für Ost-Investments geködert.

Fredrich: Also sie haben, wenn sie 50.000 Euro investiert haben, haben sie sofort im ersten Jahr 25.000 Euro sofort netto von ihrer Steuer abziehen können, von ihrer Einkommenssteuer und weitere 50 Prozent, also weitere 25000 Euro im Laufe der nächsten fünf Jahre. Und das erschien als absolut 100prozentig sicheres Investment. Weil man dachte: Im schlimmsten Falle hat man ja noch die Steuerersparnis und man hat nichts verdient.

Das Problem: Viele Anleger steckten mehr Geld in den Büro-Fond, als sie von ihrer Steuer pro Jahr absetzen konnten. Mitunter nahmen sie sogar einen Kredit auf, um in die angeblich lukrativen Wertpapiere zu investieren. Niemand rechnete damit, dass sich die Berliner Objekte nicht vermieten lassen würden - ja, dass sogar einige Immobilenfonds pleite gehen könnten, weil die Bewirtschaftung der leeren Bürogebäude über die Jahre zu teuer wurde.

Fredrich: Es gibt Menschen, die haben alles, was sie hatten, veräußert und sind davon ausgegangen, dass sie, wenn sie fünf, sechs, sieben Millionen D-Mark in einen geschlossenen Immobilienfond investieren, dass eben der Anteil von sieben Millionen an dem geschlossenen Immobilienfond ja bis an ihr Lebensende dazu ausreicht davon zu leben. Und wenn eben keine Ausschüttung da war, dann sind da auch persönliche Einzelschicksale von sehr vermögenden Menschen, die plötzlich am Ende ihres beruflichen Lebens vor dem Nichts stehen.

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Während Privatanleger in den Ruin getrieben werden und Fonds - wie auch Banken - Milliardenverluste machen, geraten andere angesichts des Leerstandes regelrecht aus dem Häuschen. Wie etwa Klaus Teichert. Teichert leitet die landeseigene Berliner Immobilienmanagement GmbH, kurz BIM. Die BIM handelt mit Hausbesitzern die Mietkonditionen für bestimmte Senatsverwaltungen aus. Und der Leerstand nun drückt mächtig auf den Mietzins.

Teichert: /Wir haben teilweise die Mieten in einem Spitzenfall um 90 Prozent gesenkt. Von 29 Euro auf 2,90 Euro. Ansonsten haben wir Mietsenkungen im Bereich 60-65 Prozent.

2,90 Euro pro Quadratmeter Bürofläche - die Landeskasse freut sich, doch durch die Immobilienbranche geht ein Aufschrei.

Teichert: Manche Vermieter halten uns natürlich vor, dass wir Preisdumping betreiben oder die Preise in unwirtschaftliche Regionen runterdrücken. Ich kann dazu nur sagen, dass in den letzten zehn Jahren, bevor diese Verträge jetzt ausgelaufen sind, das Land Berlin in vielen Fällen auch eine zu hohe Miete gezahlt hat.

Nicht nur die Monatsmiete entscheidet auf dem Büromarkt. Makler und Hauseigentümer versuchen bei potentiellen Mietern auch den Fuß in die Tür zu bekommen, indem sie großzügig mietfreie Zeiten anbieten sowie kostenlose Umbaumaßnahmen und generöse Umzugsentschädigungen. Nur, um die Konkurrenz auszustechen.

Fredrich: Das ist wirklich ein Tanz auf der Rasierklinge. Das ist wirklich ein knallharter Verdrängungs-Wettbewerb.

Es geht um viel Geld, um Millionenobjekte und um "haushohe" Provisionen. Besonders begehrt: Firmen die viel Fläche über lange Zeit anmieten wollen. Die Makler umsorgen deshalb besonders die Entscheidungsträger in den Großunternehmen.

Fredrich: Und wenn sie darauf ansprechen, was man macht, um Mieter zu gewinnen oder ein Kontakt unter den Leuten von Großunternehmen aufzubauen, dieses Networking, da gibt's natürlich alle Möglichkeiten. Sie können Golfturniere machen, sie gehen zusammen ins Konzert, aber eigentlich die intensivste Verbindung, das ist die Verbindung unter Jägern. Also wenn Sie zusammen auf dem Hochsitzwaren, Holunderschnaps getrunken haben, die ganz Nacht sich um die Ohren geschlagen haben und dann noch gemeinsam Wild erlegt haben - also getötet haben, das verbindet und diese Freundschaften sind eigentlich nicht zu knacken.

V Dijk: Das früher war alles Büro-Gebäude. Ziemlich Standard-Büro. Große Räume so für vier, fünf Leute drin - und jetzt komplett anders. Jetzt steht eine große runde Bar in der Mitte. Mit Metall umkleidet und mit Neonlicht. Wenn man hier nachts kommt ist fast alles blaues Licht, unterm Tresen, unter der Bar, es sieht sehr spacy, sehr innovativ aus.

1,7 Millionen Quadratmeter freie Büroflächen in der Hauptstadt - warum nicht die leeren Häuser einfach umnutzen? Das fragte sich Unternehmer Eric van Dijk. Der 32jährige Holländer hat im Bezirk Lichtenberg einen DDR-Plattenbau umfunktioniert zu einem Youth Hostel. Durch die alten Büros hat er Wände gezogen - und Türen sowie Sanitärzellen eingesetzt.

Van Dijk: Ja, man muss natürlich die Decke durchbohren, um Wasserabfluss zu machen, aber auch das Wasser-Zufluss. Ja, das geht dann vom Keller ganz nach oben nach der siebten Etage und dann wieder runter. Das ist natürlich sehr viel Bohrwerk, sehr viel Betonbohrwerk. Aber das hat gut geklappt mit unserer Firma.

Van Dijk: Jüngere Gruppen, wenn die rein kommen, die denken, naja, ich komme hier in eine Disko rein. Aber die sollen hier schlafen! Na, das ist doch ein tolles Gefühl für die. Und unsere Besetzung geht jedes Jahr wieder besser. Wir sind jetzt zweieinhalb Jahre auf dem Markt, aber diese Sommer zum Beispiel haben wir so viel Anfrage, dass wir wirklich drauf achten müssen, ob wir noch was annehmen können.

Und doch: Das Youth Hostel ist eine einsame Ausnahme. Die meisten Vermieter fürchten sich vor aufwendigen Umbaumaßnahmen. Und normale Wohnungen aus Büros zu machen lohnt sich in der Regel nicht: auf dem Berliner Wohnungsmarkt herrscht ebenfalls ein Überangebot, wissen die Makler.

Fredrich: Wir kennen Fälle vielleicht von zehn Objekten, wo in Berlin von Bürohäusern ne Umnutzung stattgefunden hat und davon haben wirklich nur sechs oder sieben funktioniert.

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Scheffler: Natürlich muss man dann irgendwann überlegen, mal einen klaren Schnitt zu machen, was ja auch gemacht wird, dass eben im Prinzip die Immobilie versucht wird irgendwie noch zu verwerten. Und man muss natürlich bei der einen oder anderen Immobilie, vor allem bei älteren Bestandsobjekten dann daran denken, auch das ein oder andere Objekt einfach abzureißen.

Das Bizarre: Trotz des Mietermangels, der harten Konkurrenz, der Pleiten und der unglücklichen Anleger: es wird weiter gebaut in Berlin.
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